Numa transação imobiliária, seja ela locação, venda ou compra, algumas orientações devem ser seguidas. A participação de um corretor de imóveis devidamente habilitado é imprescindível. Ele não só auxilia na negociação imobiliária, mas principalmente orienta o consumidor. O Sindicato dos Corretores de Imóveis no Estado de São Paulo (SCIESP), nos fornece algumas dicas que certamente serão bastante úteis. Confira abaixo:

1. Contrate os serviços de compra/venda ou locação com um ÚNICO corretor de imóveis ou imobiliária. Contratar vários ao mesmo tempo pode acabar por "depreciar" o imóvel.

2. Sendo o corretor de imóveis legalmente habilitado, poderá orientar o comprador/vendedor/locador ou locatário quanto aos documentos necessários do imóvel e do proprietário para que o negócio seja seguro.

3. O corretor de imóveis, após a edição do novo Código Civil, passou a ter maior responsabilidade na intermediação do negócio imobiliário.

4. Desconfie daqueles que avaliam por valores maiores que os de mercado.

5. O corretor de imóveis conhece aspectos gerais de arquitetura e engenharia, sendo assim, poderá avaliar o estado físico de determinado imóvel sabendo da necessidade de eventuais reformas.

6. O corretor conhece os sistemas de financiamento imobiliários, algo que facilita a venda para interessados que não podem adquirir à vista ou à curto prazo.

7. Engana-se quem acha que a intermediação imobiliária do corretor de imóveis traz custos maiores pelo pagamento da remuneração, o que antes era chamado de comissão. A negociação direta entre vendedor/comprador pode causar a não-observância dos principais aspectos do negócio imobiliário: documentos do imóvel, documentos do vendedor, estado físico do imóvel, pendências de condomínio, IPTU etc., valor negociado abaixo ou acima do mercado.

8. Quando comprar imóvel novo ou em construção, procure, através do corretor, se informar a respeito histórico da construtora, tanto no aspecto técnico (obras entregues) quanto no aspecto jurídico (se o cadastro está em ordem).

9. Em se tratando de comprar imóveis prontos, examine o imóvel. Como a construção do imóvel já foi finalizada é essencial analisar o acabamento e toda a propriedade. Analise a Certidão da Matrícula do Imóvel Verifique se todas as informações contidas na matrícula do imóvel estão corretas e de acordo com a legislação assim como seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.

10. No caso de imóveis usados, é preciso entrar no edifício e verificar seu estado de conservação: o estado das áreas comuns, hall social, garagem, área de lazer. Verifique a fachada e a conservação do edifício, sem falar das partes elétricas e hidráulicas. Abra as torneiras, ligue todos os interruptores e teste as tomadas, descargas e muita atenção com as infiltrações. Não esqueça de checar o preço do condomínio. Conversar com vizinhos e porteiros é uma dica para se conseguir boas informações.

11. Da mesma forma que, quando há um problema de saúde a pessoa procura um médico, um problema jurídico recorre à um advogado, de construção à um engenheiro, para a compra a compra, venda, locação, permuta ou opinião de valor na atividade imobiliária, procure um corretor de imóveis devidamente habilitado, exigindo a comprovação de sua identidade profissional. E lembre-se: o corretor de imóveis devidamente habilitado trará equilíbrio entre as partes e segurança ao negócio.

O consórcio de imóveis, à semelhança dos demais de bens móveis (automóveis, eletrodomésticos,...), é uma união de pessoas (físicas ou jurídicas) em um grupo cuja finalidade é formar recursos para a compra do bem pretendido. Assim, as contribuições pagas mensalmente pelo grupo contemplam seus integrantes com créditos, que serão utilizados para a compra do bem imóvel. No consórcio de imóveis você opta pelo valor do crédito de acordo com a sua necessidade, ou melhor, de acordo com seu projeto imobiliário.

- Os planos de pagamento são normalmente de 100 meses, podendo chegar a 180 meses.

- Você poderá ser contemplado por sorteio ou lance.

- Após receber a carta de crédito, você poderá negociar melhor a compra do imóvel, pois trata-se de uma compra à vista.

- As cotas mensais são normalmente reajustadas anualmente pelo INCC (Índice Nacional do Custo de Construção) e, por conseqüência, o valor do crédito também.

- Existe o seguro prestamista, que cobre o valor do crédito em caso de morte.

As empresas que atuam em consórcios são autorizadas pelo Banco Central. Assim, fica mais fácil conferir a sua idoneidade.

Os planos de financiamento são a fórmula de calcular e reajustar a sua prestação. Antes de mais nada, é necessário conhecer o significado de alguns termos:

- Capital - valor financiado

- Juros - custo do capital financiado. A taxa normalmente é fornecida ao ano. Ex.: 12% a.a. (ao ano) ou 1% a.m. (ao mês).

- Amortização - valor pago para redução do capital financiado.

- Prestação - soma dos juros devidos mensalmente e da amortização de parte do saldo devedor

- Prazo - limite de tempo definido para o pagamento do financiamento.

- Encargo mensal - soma da prestação com os prêmios de seguro.

Como calcular

A forma de cálculo utilizada por todos os bancos e pelos incorporadores nos financiamentos diretos é a TP - Tabela Price (sistema francês de amortização. Sistema também utilizado pelos lojistas e financeiras no crédito direto ao consumidor).

A CEF utiliza, além da Tabela Price, outro sistema: Sacre - Sistema de Amortização Crescente. Este sistema foi desenvolvido pela CEF, e tem como objetivo permitir maior amortização do valor emprestado, reduzindo simultaneamente a parcela de juros sobre o saldo devedor.

Como reajustar

Além do cálculo da prestação, existe a fórmula do reajuste, que pode ter incidência mensal ou anual. A maioria dos contratos de financiamento prevê o reajuste pelo mesmo índice, responsável pelo reajuste das contas de caderneta de poupança. Atualmente, este índice é a TR (Taxa Referencial de Juros), calculada pelo governo.

Os financiamentos diretos, feitos pelos incorporadores, utilizam como índice, em sua maioria, o INCC ( Índice Nacional do Custo de Construção), usando, em alguns casos, o IGP (Índice Geral de Preços) ou o IGPM (Índice Geral de Preços no Mercado), todos calculados pela Fundação Getúlio Vargas.

Comprometimento de renda

No financiamento, os bancos e a CEF definem critérios específicos do comprometimento da prestação em relação à renda familiar. Varia de 20% a 35%, ou seja, você não pode comprometer mais de 20% a 35% da sua renda familiar com a prestação do seu imóvel. Ex.: Renda de R$ 5 mil. No caso de 30%, a prestação máxima é de R$ 1,5 mil.

Limites de financiamento

- Cada banco e a CEF concede o financiamento de acordo com suas respectivas avaliações técnicas. Assim, por exemplo, o banco financia 70% do menor dos valores - venda ou avaliação.

- Dentro do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, o limite máximo de financiamento é de R$150 mil e o preço, ou avaliação do imóvel, não pode ser superior a R$ 300 mil.

- Acima dos valores supracitados, o financiamento só poderá ser feito através da Carteira Hipotecária, cujas taxas de juros são livres e as normas são definidas por cada agente financeiro.

Documentação pessoal

Os documentos exigidos para aprovação do financiamento variam de agente para agente. A documentação básica é:

- Carteira de Identidade

- CPF

- Certidão de Casamento

- Comprovante de Renda

- Comprovante de Residência

- Certidões dos distribuidores civis e Justiça Federal

- Protesto de Títulos

- Interdições e Tutelas

Vender ou alugar um imóvel é uma tarefa que pode levar meses para ser concretizada. Durante esse período, proprietários ficam ansiosos para receber propostas e acabam perdendo dinheiro com a manutenção da casa ou apartamento. Condomínio e IPTU são os gastos de maior peso. Além disso, é preciso incluir o custo do dinheiro parado, uma vez que um imóvel vazio não apresenta rendimentos.

Se você está tentando comercializar seu imóvel há algum tempo e não consegue viabilizar o negócio, talvez agora seja o momento de colocar em prática algumas recomendações e agilizar a assinatura do contrato. Pequenos detalhes podem fazer uma grande diferença e atrair um número maior de interessados. Confira algumas dicas e não perca tempo.

Casa em ordem

Bagunça, roupa pendurada no varal, materiais de construção, sujeira, louça na pia e lixo causam má impressão em quem está procurando um imóvel. Antes de receber a visita de um interessado, deixe a casa em ordem. É importante que tudo esteja muito limpo, principalmente a cozinha e os banheiros. Jogue fora revistas velhas, pilhas de jornais, arrume os armários dos quartos e organize os utensílios domésticos na cozinha. Além de melhorar o aspecto da casa, deixando tudo em ordem vai fazer com que os armários e os ambientes pareçam maiores.

Outra dica é tirar móveis em excesso de cômodos pequenos. Estantes, sofás grandes, cômodas largas atrapalham o fluxo e diminuem os espaços da casa. Se não der para retirar esses móveis, tente reorganizá-los para aumentar a sensação de amplitude. Aproveite essa tarefa para jogar fora tudo aquilo de que você não precisa mais e doe para uma instituição de caridade. Na hora de receber os visitantes, abra as janelas, acenda as luzes, deixe tudo bem iluminado. Procure eliminar odores desagradáveis, como de animais domésticos, cigarro e fritura. Deixe a casa perfumada, cheirando a limpeza e com uma sensação de frescor. Esses pequenos cuidados irão causa uma boa impressão em quem estiver conhecendo seu imóvel.

Pequenos reparos

O primeiro passo é reparar janelas, portas e pintar a casa. Não é necessário pintar a casa inteira, mas apenas os ambientes que estiverem com as paredes manchadas, sujas ou emboloradas. Prefira cores claras, que aumentam os ambientes. Se houver trincas, providencie imediatamente a solução desse problema, já que ele causa um grande desconforto nos interessados.

Com relação à área externa, tenha em mente que um jardim mal cuidado causa péssima impressão nos visitantes. Corte a grama, retire as folhas secas, arranque ervas daninhas, plante novas espécies para melhorar o aspecto do jardim. Seu objetivo nesse caso é impressionar um possível comprador do imóvel.

Valor de mercado

Descobrir o valor correto de seu imóvel é outro instrumento para agilizar o processo de venda. Converse com vários corretores imobiliários da região, pesquise com os vizinhos por quanto os últimos imóveis foram vendidos. Conhecer o valor da sua casa é um passo importante. Seja realista e não deixe se levar por fatores emocionais. Mesmo que você tenha feito muitas melhorias no imóvel, alguns acabamentos e adaptações podem não funcionar para outra família.

Vale a pena ressaltar que quanto mais tempo você levar para vender um imóvel, maiores serão os gastos com impostos e manutenção, e mais dinheiro você estará perdendo por deixar o imóvel parado. Melhor fazer um desconto de 10%, vender rapidamente e aplicar o dinheiro a ficar um ano esperando uma proposta com o preço que você está pedindo.