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A calha do imóvel alugado está causando problemas? De quem é a responsabilidade

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31-12-1969

A calha do imóvel alugado está causando problemas? De quem é a responsabilidade

O tema calha pode até parecer insignificante a primeira vista, mas em alguns anos trabalhando com as locações imobiliárias foi possível conviver com questões relacionadas a imóveis que apresentaram algum tipo de problema nas calhas e que causaram aborrecimentos tanto para o proprietário do imóvel quanto para os inquilinos.

 

Um caso que acontece muito nessa época do ano (época de chuvas), e que as imobiliárias são muito procuradas, é o problema de entupimento de calhas, que ocasiona diversos outros problemas para pessoas que alugam imóveis para residir com sua família ou até mesmo imóveis comerciais.

 

Na última semana devido a fortes chuvas torrenciais que assolaram a cidade, tivemos diversas ocorrências de entupimento de calha de casas, ocasionando a infiltração de água no imóvel locado e a danificação de diversos móveis e de eletrodomésticos.

 

O problema foi causado pela calha do imóvel e a discussão surgiu sobre de quem seria a responsabilidade pelo entupimento das calhas e, consequentemente, de quem era a obrigação de sua manutenção: do locador ou do locatário?

 

Problemas com calhas e ou condutores de água em telhados são bastante recorrentes quando tratamos de locações, principalmente em cidades que ocorrem chuvas com bastante frequência.

 

Quando a responsabilidade é do proprietário do imóvel.

 

Quando os problemas são estruturais na calha ou condutores de água. Podemos citar: calha muito pequena, calhas que apresentam avariadas como furos, condutores de águas que não fornecem a devida vazão as águas das chuvas e causam transbordamentos. Neste casos entendemos que a responsabilidade pela sua manutenção é do proprietário do imóvel. Cabe ao proprietário efetuar as trocas da calha ou a sua manutenção para evitar problemas como vazamentos e ou trasbordamentos.

 

Consoante preveem os incisos I e II, do art. 22 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91), é dever do locador entregar o imóvel ao locatário em estado de servir ao uso a que se destina, mantendo-o em tais condições durante o curso da locação.

 

Desta forma, quando o problema na calha ocorrer e causar danos ao locatário-morador do imóvel locado cabe tão somente ao proprietário do imóvel indenizar o locatário pelos danos materiais causados consistentes no conserto e aquisição de móveis novos e eletrodomésticos que por ventura venham a ser prejudicados.

 

O conserto de calhas é uma benfeitoria necessária e, a par do que dispõe o art. 22, X, parágrafo único da Lei de Locações seria uma obrigação do locador efetuar os consertos necessários decorrente de problemas causados.

 

Quando a responsabilidade é do locatário.

 

Por outro lado, quando o problema é decorrente de entupimentos por sujeiras como folhas de árvores próximas, acumulo de entulhos, por exemplo, a responsabilidade pela manutenção é do locatário. Cabe ao locatário providenciar com uma certa frequência a limpeza da calha para evitar entupimentos.

 

E se a calha entupir logo no início da locação.

 

Um ponto interessante que merece destaque é que o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul em um julgamento recente, já se manifestou no sentido de reconhecer que o dever de indenizar cabe ao locador, quando o problema de entupimentos na calha por sujeiras e entulhos for recente ao início da locação.

 

O que deve ser observado nestes casos, é se o entupimento das calhas ocorreu a poucos meses depois de iniciada a locação. Logo, partindo-se da premissa de que também é obrigação do locador entregar o imóvel alugado ao locatário em estado de servir ao uso a que se destina, bem como de que responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, cabe ao proprietário comprovar que antes de alugar o imóvel fez a adequada limpeza das calhas.

 

Importante destacar que grande partes dos contratos de locação estipulam uma cláusula – na qual os locatários declaram que examinaram previamente o imóvel. Contudo a referida cláusula não afasta a obrigação dos proprietários de comprovar que fez a manutenção das calhas. Cabe aqui usar o bom senso, pois, ainda que se tenha conhecimento de que casas devem ter uma manutenção periódica das calhas (prazo que varia de acordo com a necessidade de cada imóvel) não é comum que os futuros locatários no momento da vistoria que antecede a locação suba no telhado e verifique as condições de telhas e calhas.

 

Fontes:

Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91);

 

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